Общество, будучи субъектом малого предпринимательства, арендовало у Муниципального предприятия два здания. Зная о преимущественном праве «малышей» на выкуп арендуемых зданий, Общество обратилось в Департамент имущественных отношений сначала с заявлением о намерении выкупить здания, а позже – уже непосредственно с заявлением о выкупе. Департамент имущественных отношений отказал, сославшись на то, что мол, мы тут реорганизуем МУП в АО, и эти здания вообще-то включены в план приватизации. Общество обжаловало отказ Департамента, и суд признал его незаконным, установив, что Департамент действовал неправомерно, фактически создавая препятствия для реализации арендатором права на выкуп.
После этого Общество подало новый иск — уже о признании недействительной самой сделки приватизации в части включения спорных зданий в уставный капитал Акционерного общества, в которое по итогу превратилось МУП. Суды первой и апелляционной инстанций установили, что решение о приватизации было принято незадолго до истечения годичного срока аренды, дающего право на выкуп, а реорганизация МУП в АО произошла лишь спустя несколько месяцев. Получается, что Департамент действовал недобросовестно, искусственно создав препятствия для реализации Обществом преимущественного права выкупа. Кроме того, ранее отказ Департамента уже был признан незаконным, что имеет преюдициальное значение.
Департамент обратился в суд с кассационной жалобой, утверждая, что действовал в рамках закона, процедура реорганизации началась давно, еще до подачи заявления о выкупе зданий. Да, сразу после заявления о намерении выкупить здания. Но это чистое совпадение, мы давно планировали и все такое. Суд округа к жалобе отнесся скептически и оставил ее без удовлетворения, а решения нижестоящих инстанций без изменения. Он подтвердил, что передача имущества в хозяйственное ведение и последующая приватизация непосредственно перед возникновением у арендатора права на выкуп свидетельствуют о недобросовестности. Если уж на то пошло, Департамент имел полномочия исключить эти здания из приватизируемого имущества, но не сделал этого, что еще раз подтверждает его недобросовестность.
Выводы и возможные проблемы: Как правило, если есть действующий договор аренды и есть преимущественное право на выкуп арендатором недвижимости, суд обязывает арендодателя заключить договор купли-продажи и даже иногда взыскивает убытки в связи с уклонением от заключения договора. В данной ситуации арендодатель решил действовать хитрее и придумал схему, как не отдавать имущество арендатору. Но не получилось. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «уклонение от реализации права арендатора на выкуп имущества».
Цена вопроса: Право выкупа арендуемых зданий
Подробнее: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 22.06.2026 N Ф04-1284/2026 ПО ДЕЛУ N А46-11848/2025