Дано: Нежилое здание, находящееся в общей долевой собственности. У каждого собственника отдельных вход, автономные коммуникации, в общем, никак друг с другом не пересекаются. Тем не менее, есть общий фасад с колоннами и проёмами, что затрудняет размещение вывесок. Когда-то давно Кафе по-соседски обратилось к Дому моды с просьбой разместить вывески своих арендаторов на части фасада, примыкающей к нежилым помещениям Дома моды, и последний дал добро. Прошло несколько лет и у Дома моды назрела потребность использовать занятую часть фасада для своих целей.
Найти: как освободить фасад от чужих вывесок.
Решение: 1 вариант – отозвать своё согласие и попросить Кафе по-соседски убрать вывески в разумный срок. Но тут сосед сделал «козью морду» и заявил, что отзыв согласия законодательством не предусмотрен.
2 вариант – потребовать освободить фасад через суд. Первые две инстанции встали на сторону Кафе. Спорные конструкции размещены ответчиком в рамках исторически сложившегося порядка, который длительное время реализовывался всеми собственниками помещений, включая истца, не заявлявшего возражений относительно размещения вывесок в установленных границах и подтверждавшего своим поведением согласие с существующим порядком использования фасада здания. Суды также исходили из того, что порядок размещения спорных конструкций не является произвольным, городской комитет по архитектуре согласовал дизайн-проект на их размещение.
Окружной суд направил дело на пересмотр. По его мнению, суды не доисследовали вопрос о содержании и назначении спорных конструкций, заслуживают внимания доводы истца о том, что, собственно, вывески есть у каждого арендатора перед входом, а размещённые на фасаде конструкции – уже не вывески, а реклама, а размещать оную нужно с согласия всех совладельцев здания.
Ответ: Вместо первой инстанции дело попало в высшую. Верховный суд, изучив материалы дела, снова поддержал Кафе. Суды правомерно учли фактически сложившийся между сторонами порядок пользования фасадом здания (который при этом может точно не соответствовать долям в праве общей собственности), а также нуждаемость Кафе в использовании этого имущества с учетом конструктивных особенностей здания и реальную возможность совместного пользования с соблюдением баланса интересов сособственников. Вывески соответствуют ЗЗПП и рекламой не являются.
Само по себе последующее выражение одним из сособственников несогласия с тем порядком использования общего имущества, который сложился, не может рассматриваться изолированно, вне оценки поведения такого лица в предшествующий период и без учета правомерных ожиданий иных участников соответствующих правоотношений. Иное означало бы предоставление одному из участников общей долевой собственности возможности произвольно дестабилизировать сложившийся баланс пользования общим имуществом. Расположение спорных вывесок на фасаде непосредственно под окнами принадлежащих Дому моды нежилых помещений не дает ему права использовать эту часть фасада по своему усмотрению и претендовать на часть фасада, как на свое личное имущество.
Выводы и возможные проблемы: Использование имущества в рамках исторически сложившегося порядка, который длительное время соблюдался всеми собственниками лишает одного из них права требовать демонтажа вывесок лишь потому, что ему «так надо». ВС РФ отметил, что истец не лишен права инициировать созыв общего собрания собственников помещений в здании с целью изменения режима использования общего имущества, в частности фасада здания. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «пользование общим имуществом в нежилом здании».
Цена вопроса: Использование общего фасада здания по своему усмотрению.
Подробнее: ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДЕБНОЙ КОЛЛЕГИИ ПО ЭКОНОМИЧЕСКИМ СПОРАМ ВС РФ ОТ 07.04.2026 N 305-ЭС25-13294 ПО ДЕЛУ N А40-158814/2024