В декабре 2019 года между ИП (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, предметом которого является обязательство сторон заключить основной договор аренды в срок не позднее 05.04.2023. На момент заключения договора имущество было в аренде у старого арендатора.
Для подтверждения серьезности намерений ООО перечислило ИП 1 миллион в качестве задатка. В 2020 году его участники увеличили размер задатка, а потом еще немного увеличили. Общая сумма задатка с учетом условий дополнительных соглашений составила 7 085 000 руб. В случае если основной договор будет заключен в срок, задаток остается у арендодателя и засчитывается в счет арендной платы. Если арендодатель не сможет обеспечить заключение основного договора в срок, он незамедлительно при обнаружении таких обстоятельств информирует об этом арендатора для принятия по его усмотрению одного из решений: увеличение срока, предусмотренного для заключения основного договора или односторонний отказ от договора с полным возвратом арендодателем удвоенного задатка в соответствии со статьей 381 ГК.
В январе 2023 года ИП уведомил прежнего арендатора о прекращении договора аренды. А тот решил, что воспользуется преимущественным правом, предоставленным ему ГК, на заключение договора на новый срок. ИП-арендодателю ничего не оставалось, как продлить аренду до 30.06.2023 г. Допсоглашение со старым арендатором подписали 28 марта 2023 года, а несостоявшегося арендатора-ООО об этом уведомили 12 апреля 2023 г. ООО решило, что ждать не будет и потребовало возврат задатка в двойном размере.
Первый суд согласился, что задаток должен быть возвращен в двойном размере. Апелляция передумала: в рассматриваемом случае отсутствуют основания для признания ответчика (арендодателя), уклонившимся от заключения основного договора аренды и нарушившим условия предварительного договора аренды нежилого помещения. Кроме того, апелляционный суд указал на непринятие истцом разумной инициативы по заключению основного договора, а также на то, что задаток установлен сторонами спорного соглашения в качестве способа исполнения обязательства по заключению основного договора (как аванс по аренде), а не в качестве меры ответственности за нарушение условий предварительного договора.
Кассация же решила, что задаток он и в Африке – задаток. И вообще, ИП стало известно о невозможности заключения договора 13 марта 2023, а сообщил он об этом только 12 апреля в ответ на обращение ООО. В рассматриваемом случае, Предприниматель лишил Общество права на увеличение срока, предусмотренного для заключения основного договора, а также не предпринял разумных мер для прекращения правоотношений сторон по предварительному договору в связи с наличием объективных препятствий к его исполнению, что свидетельствует о наличии в его действиях (бездействиях) признаков виновного, недобросовестного поведения.
Выводы и возможные проблемы: В спорных ситуациях уплаченная сумма считается авансом, а не задатком (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Поэтому в договоре нужно подробно описать обеспечительную функцию задатка, чтобы не допустить переквалификации его в аванс. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «задаток предварительный договор аренды».
Цена вопроса: 14,17 млн. руб.
Подробнее: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 30.06.2025 N Ф03-1469/2025 ПО ДЕЛУ N А73-10818/2024