Было у Крестьянского хозяйства (КХ) заброшенное колбасное производство. Вроде и надо бы отремонтировать обветшавшее вместе с помещениями оборудование, но то ли денег нет, то ли желания. А тут нашлись энтузиасты. Общество арендовало у Крестьянского хозяйства все помещения вместе с оборудованием, обязалось отремонтировать за свой счет и в сжатые сроки наладить производство. Согласно договору аренды от 01.11.2021 г. размер арендной платы составил 30 000 рублей в месяц.
В течение ноября Общество вложило в ремонт 2 610 000 руб. Управлением Россельхознадзора, а также ГБУ Ветстанция проведены обследования арендованных помещений на предмет соответствия ветеринарно-санитарным правилам и нормам на всех этапах оборота продукции животного происхождения, выданы все необходимые разрешения. Уже 20.11.2021 Общество заключило с поставщиком договор на оказание услуг по забою КРС, получило первую партию скота и оказало соответствующие услуги. В общем дело не пошло, а полетело!
И тут прямо по классике: «Старик посмотрел на корову свою: — Зачем я, Бурёнка, тебя продаю? Корову свою не отдам никому — Такая скотина нужна самому!». Увидев, как споро дело ладится в чужих руках, КХ 06.12.21 г. уведомило Общество о повышении арендной платы всего-то в 10 раз до 300 000 рублей. Нет? Не согласны? Тогда с 15.12.21 г. договор аренды расторгается. Доступ Обществу в помещения перекрыли, отремонтированное оборудование вывезли.
Шокированные таким поворотом энтузиасты, вложившие в дело силы и деньги, обратились в правоохранительные органы. В постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела факт ограничения доступа в арендуемые помещения и отсутствия в них оборудования был подтвержден.
На остатках энтузиазма Общество обратилось в суд за взысканием убытков в размере 2 610 000 руб. и упущенной выгоды в сумме 3 453 654 руб., ну и ещё там по мелочи.
Две первые инстанции, несмотря на все возражения КХ, согласились с наличием прямых убытков в размере вложенных в ремонт средств. Хотя ответчик громогласно и утверждал, что никакого ремонта не было, но опровергнуть доказательства, представленные истцом, не смог. Суд принял во внимание и условия договора вместе с актом приема-передачи помещений, где были перечислены все недостатки, и односторонний, составленный самим КХ, акт возврата, где указано, что в помещениях чистота, а оборудование – в отличном состоянии, и договоры на ремонтные работы с подрядчиками.
Однако в позициях о взыскании упущенной выгоды суды разошлись, первая инстанция иск удовлетворила, а вторая сказала, что размер, заявленный истцом, ничем не обоснован, производство вновь созданное и подтвердить стабильный доход за предыдущий период нечем (отсутствует отчетность), поэтому во взыскании упущенной выгоды отказала.
Уже без энтузиазма, но на чистом упрямстве Общество подало кассационную жалобу. Суд постановил, что, учитывая положения пункта 3 статьи 614  ГК РФ, а также отсутствие в договоре аренды условий, дающих арендодателю право повышения платы в одностороннем порядке (в рассматриваемом случае произвольного — в первый же месяц, начиная с которого она уплачивается, и в 10 раз), равно условий о праве арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, следует признать, что у КХ не имелось предусмотренных договором или законом оснований для отказа от исполнения договора.
Прекращение арендных отношений, отказ в доступе к арендованному имуществу повлекли для Общества объективную невозможность поступательного исполнения договора от 20.11.2021 на оказание услуг по забою КРС по согласованному с заказчиком до конца 2022 года планом-графиком. Организовать производственную деятельность мясокомбината на базе иного имущества в кратчайшие сроки явно затруднительно. При этом расчет упущенной выгоды произведен всего лишь за три месяца, что суд находит объективным сроком. Чистая прибыль правомерно посчитана за вычетом всех расходов.
Выводы и возможные проблемы: Упущенная выгода труднодоказуема, поэтому каждый выигранный иск следует брать на вооружение. В данном случае арендодатель сильно погорячился. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «доказательства упущенной выгоды».
Цена вопроса: 2 610 000 руб. и 3 453 654 руб. упущенной выгоды.
Подробнее:  ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 25.09.2024 N Ф09-4186/24 ПО ДЕЛУ N А07-24539/2022