Жили-были три ИП. И было у них одно общее здание на троих, площадью 7 соток. Пришел к ним в далеком 2010 году добрый молодец один сетевой магазин и предложил взять в аренду помещения. Три ИП были только ЗА, и сделка состоялась.
Прошло ни много, ни мало… семь лет. В 2017 году стороны заключили допсоглашение, согласно которому постоянная часть арендной платы составила 507 680 рублей ежемесячно. На период с 01.08.2017 по 01.08.2020 размер постоянной части арендной платы не подлежал изменению, за исключением случаев повышения более чем на 9% ежегодного уровня инфляции. А вот дальше начинал действовать пункт 5.2.2. договора: размер постоянной части арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, в случае повышения рыночной стоимости аренды недвижимости в целом по данному субъекту РФ в сторону увеличения, но не выше чем на уровень инфляции, определенный на основании данных органов статистики в целом по данному субъекту РФ.
Прошел 2020 год, потом еще два года, цены выросли. ИП поняли, что пора что-то менять. 08.02.2023 направили они Магазину уведомление и допсоглашение о повышении арендной платы с 01.03.2023 на 10,6%. В ответном письме арендатор выразил несогласие с повышением.
А через три месяца ИП обратились уже в суд. Требовали они за три месяца (март, апрель, май 2023 года) доплаты с Магазина 161 442 руб. 24 коп.
Суды повспоминали матчасть. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Действительно, согласно пункту 5.2.2 договора изменение постоянной части арендной платы возможно не чаще одного раза в год не выше, чем на уровень инфляции. Но только ИП не учли одного, в данном пункте написано: по соглашению сторон. Эти три слова меняют все. Если по договору арендная плата может меняться по соглашению сторон, арендатор не обязан заключать соглашение об изменении платы по предложению арендодателя. А арендодатель не может изменить ее в одностороннем порядке.
Выводы и возможные проблемы: Практика ежегодного изменения арендной платы – дело обычное. Особенно если планируется долговременное сотрудничество. Вот только внимательно и грамотно нужно составить договор. В нем нужно прямо прописать возможность одностороннего увеличения платы арендодателем, а также конкретизировать порядок, способ и метод перерасчета. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «изменение арендной платы на уровень инфляции».
Цена вопроса: 161 442 руб. 24 коп.
Подробнее: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 15.04.2024 N Ф06-1578/2024 ПО ДЕЛУ N А65-15699/2023