Один из жильцов многоквартирного дома обратился с заявлением к Управляющей компании о заключении договора аренды части коридора, расположенного на первом этаже. Жилец, являясь собственником двух квартир в многоквартирном доме, инициировал внеочередное общее собрание, в котором участвовали 74,5% собственников. Голосовавшие приняли решение сдать в аренду предприимчивому жильцу кусочек коридора площадью 12 кв. м. Жилец этот, будучи ИП, предложил арендную плату в размере 360 рублей в месяц, которые потом УК может использовать на дополнительное озеленение придомовой территории. Ну и поскольку в соответствии с договором управления, заключенным между собственниками и УК, последняя вправе по поручению собственников предоставлять в пользование третьим лицам общее имущество в многоквартирном доме, то с ней и надо заключать договор.
Однако, Управляющая компания в заключении договора Предпринимателю отказала, мотивировав тем, что нужно согласие абсолютно всех жильцов для такой аренды. Тогда ИП обратился в суд с требованием о понуждении заключить договор аренды части общедомового имущества, а именно части коридора на первом этаже. В суде ИП настаивал, что спорный договор считается заключенным с момента принятия решения собственниками помещений в многоквартирном доме. И вообще, ранее он уже арендовал это место, но по решению суда пришлось расторгнуть договор аренды. Но теперь-то все нюансы процедуры получения согласия жильцов соблюдены, так в чем нынче сложности, почему нельзя?
Управляющая компания пояснила в суде, что ИП хочет разместить в коридоре магазин детской одежды, иными словами – торговое помещение. Размещение торгового помещения в многоквартирном доме предполагает перепланировку указанного объекта. Нужно обособить помещение от оставшейся части коридора, оборудовать отдельный вход, то есть изменить параметры объекта. В свою очередь, это приведет к уменьшению площади общего имущества, а уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех-превсех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Это обязательное условие.
И суд с этим обстоятельством согласился. Что же касается требования о понуждении к заключению договора, то, как разъяснил Пленум ВС в своем постановлении № 49, понудить можно, если есть обязанность заключить такой договор. Названная обязанность может быть предусмотрена лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством. В данной же ситуации УК заключать такой договор не обязана.
Выводы и возможные проблемы: Для того чтобы предоставить в пользование третьим лицам общее имущество МКД, нужно получить согласие не менее 2/3 голосов. Если при этом производится реконструкция помещения с расширением или надстройкой – тоже 2/3 будет достаточно. А вот если реконструкция приводит к уменьшению площади общего имущества, то нужно получать согласие 100% собственников. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «согласие всех собственников аренда общего имущества».
Цена вопроса: возможность вести предпринимательскую деятельность «дешево и сердито».
Подробнее: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 28.03.2024 N Ф02-1124/2024 ПО ДЕЛУ N А33-14526/2023