ИП заключил договор долевого строительства с Застройщиком. По договору Застройщик должен был передать нежилое помещение, расположенное на 1-м этаже МКД. ИП за это платил около 14,5 миллионов. Спустя два года после окончания строительства ИП пришел принимать помещение. Во время осмотра он обнаружил недостатки: царапины на окнах и ручках, не смонтированные выключатели и тому подобные недоделки. Но это было полбеды, т.к. все это было устранимо. Полной катастрофой оказалось, что по центру помещения и по потолку были смонтированы транзитные стояки (сети) канализации. ИП возмутился и, так как Застройщик не отреагировал, пошел в суд.
В суде ИП потребовал возврата около 2 миллионов рублей убытков в виде разницы между уплаченной дольщиком ценой по договору участия в долевом строительстве и рыночной ценой объекта долевого строительства на дату заключения договора. В такую разницу оценил эксперт стоимость помещений без канализационных труб и с ними. ИП также требовал 171 тысячу убытков в виде соразмерного уменьшения стоимости помещения в связи с уменьшением его площади.
ИП аргументировал свои требования так: В договоре долевого строительства про трубы ничего не сказано. Сама по себе стационарная установка таких шумных занимающих полезную площадь транзитных канализационных стояков в офисе, ухудшает характеристики Помещения, уменьшает его коммерческую привлекательность, снижает рыночную цену объекта долевого строительства, что не было согласовано с Дольщиком, участником строительства, а выполнено Застройщиком в одностороннем порядке в нарушение договора. Не предусмотренные Договором канализационные стояки следующим образом ухудшают качество и рыночную привлекательность объекта: 1. В помещении придется обеспечить постоянный доступ для обслуживания системы канализации жилого дома. 2. В помещении постоянно будет шум из-за неверного монтажа транзитных стояков. 3. Стык на объединенном стояке из разного типа труб и накладной резиновой манжете является угрозой аварийной ситуации. 4. В помещении постоянно будет запах канализации из-за отсутствия трапа с гидрозатвором. Все эти аргументы подтверждались экспертом ИП.
Суд не сильно впечатлила внесудебная экспертиза и он назначил судебную. Эксперт при ответе на вопрос о том, соответствует ли помещение договору, согласился, что не соответствует. Тем не менее, в договоре указано на выполнение системы канализации «без разводки к местам установки сантехнических приборов». Такая формулировка, по мнению эксперта, подразумевает, что в помещении могут прокладываться транзитные участки канализации. Кроме того, фактическая трасса прокладки трубопровода, материал трубопровода соответствует проектной документации. Необходимость устройства мероприятий по шумоизоляции трубопровода в представленной проектной документации не указана. Также эксперт, с учетом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, пришел к выводу о выполнении строительства объекта по соответствующим нормам. Прокладка канализации в офисном помещении не соответствует СП 30.13330.2016.
Оценив заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что истцом доказана сумма причиненных убытков в размере 171 953 руб., рассчитанном пропорционально уменьшению стоимости помещения в связи с невозможностью использования его части, в которой находится оборудование. А вот остальные убытки ИП не доказал. С проектной документацией он был ознакомлен. Нужно было читать ее внимательнее.
Возможные проблемы: В любом здании есть коммуникации. При заключении договора долевого строительства (да и вообще любого строительного договора) нужно внимательно читать не только договор, но и изучить проектную документацию. А то может оказаться в итоге, что канализация пройдет посередине построенного помещения. И суд не увидит в этом нарушений. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «убытки в виде соразмерного уменьшения стоимости помещения в связи с уменьшением его площади».
Цена вопроса: 2 миллиона и 171 тысяча. Ну и офис с канализационными трубами.
Подробнее: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 07.03.2024 N Ф07-21085/2023 ПО ДЕЛУ N А56-7361/2022