По договору купли-продажи Общество купило нежилое помещение на 1 этаже площадью 552,5 кв. м и долю в праве общей собственности на земельный участок под этим зданием. «Отвалило» оно за приобретенное 23 896 400 рублей. Все шло к завершению, осталось только принять по акту купленное. И тут возникла загвоздка. Оказалось, что помещение не соответствует техническому паспорту. Покупатель участок принял, а от приемки помещения категорически отказался. Покупатель потребовал от Продавца привести помещение в первоначальное состояние. Так как тот ничего исправлять не торопился, пришлось идти в суд с требованием привести купленную недвижимость в соответствие с данными кадастрового учета на день заключения договора и неустойку за просрочку исполнения: 5 тысяч за день.
Суд стал разбираться. Действительно, в помещении были заложены одни входы и окна, сделаны новые; демонтированы одни перегородки, построены новые, в общем, все не по плану. Работы не затрагивают несущие конструкции, соответствуют нормам. Но по факту произошла реконструкция, которая не узаконена.
Продавец стал возражать. Во-первых, он приобрел это помещение 1966 года постройки в 2008 году и продавал в том виде, в котором приобрел. Во-вторых, продавец настаивал, что покупатель не покупал «кота в мешке», он был в курсе того, в каком состоянии было помещение. Об этом свидетельствует несколько фактов. Согласно п. 1.7 договора, покупатель уведомлен, что объект сдан в аренду. Покупатель ознакомлен со всеми договорами аренды, указанными в приложении N 2 к договору. К каждому договору аренды имеется план арендуемых помещений в фактическом состоянии. Покупатель неоднократно осматривал спорное помещение и не предъявлял никаких претензий, в том числе относительно его планировки. Кроме того, согласно п. 6 дополнительного соглашения N 3 к договору купли-продажи покупатель гарантирует, что ознакомлен со всеми характеристиками объектов (в том числе с качественными свойствами, физическими характеристиками и фактическим состоянием объектов). Ну и вообще: доказательства недостатков и невозможности использования объекта в соответствии с целями истца в материалы дела не представлены.
Первый суд встал на сторону Покупателя. Доказательств осмотра помещений Покупателем Продавец не представил. В договоре есть только ссылка на кадастровый номер, адрес, площадь, не указаны особенности передаваемого помещения. Таким образом, расхождение индивидуализирующих признаков, фактических характеристик в государственном кадастре недвижимости не позволяют их однозначно идентифицировать с объектом, являющимся предметом договора купли-продажи. Ссылку на договоры аренды суд также не принял, поскольку договора аренды не являются правоустанавливающими документами на объект недвижимости и тем более, не подтверждают сведения о фактических характеристиках объекта, внесенных в ЕГРН. Суд потребовал привести помещение в соответствие с данными кадастрового учета. Решил, что месяца продавцу на это хватит. Ну а дальше пусть платит тысячу за каждый день просрочки.
Второй суд решил, что договоры аренды подтверждают состояние помещения и Покупатель мог с ними ознакомиться. Ну а третий суд снова встал на сторону Покупателя.
Возможные проблемы: Если помещение не соответствует техническому паспорту и из договора прямо не следует его состояние и осведомленность покупателя обо всех изменениях, покупатель сможет потребовать привести объект в соответствие с данными кадастрового учета, даже если в реконструкции продавец не виноват. Отвертеться продавец сможет только в случае, если докажет, что покупатель знал о состоянии недвижимости на момент продажи. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «привести помещение в состояние, соответствующее данным кадастрового учета».
Цена вопроса: Приведение помещений в первоначальное состояние, неустойка 1 тысяча в день.
Подробнее: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 01.02.2024 N Ф06-12288/2023 ПО ДЕЛУ N А65-10418/2023