У одного здания было два хозяина. Помещения от подвала до третьего этажа принадлежали ЗАО, а крайний четвертый этаж – ООО. «Высоко сижу, далеко гляжу (с), моя хата с краю (с), — думало ООО, — и вся эта суета внизу меня не касается».
А ЗАО меж тем наняло уборщицу, дворника и поставило над ними отдельного директора. Заключило с третьим лицом договор на техобслуживание общедомовых приборов учета тепла, а с ЧОО – договор на охрану здания, прилегающей территории с автостоянкой и имущества ЗАО.
ООО было выше всей этой кипящей деятельности в прямом и переносном смысле. И когда ЗАО потребовало от него оплатить свою часть расходов на обслуживание общего имущества, возмущенно отказалось. Мол, ЧОО охраняет ваше имущество, а мне на 4-м этаже этого не требуется. К тому же это ЧОО – ваше аффилированное лицо, никакой охраны на самом деле нет. Мол, у вас в штате замдиректора аттестован в Ростехнадзоре и сам следит за приборами учета, а договор на техобслуживание — фикция. Вы всё это выдумали, чтобы с нас денег поиметь!
Собрав в кучу все договоры, акты выполненных работ и прочую специфическую первичку, типа книги учета приема-сдачи здания под охрану, ЗАО направилось в суд и потребовало с ООО 458 094,39 руб. неосновательного обогащения и 107 359,50 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
ООО заявило о фальсификации актов об оказании охранных услуг. Но суд возразил, что сама по себе аффилированность не свидетельствует о ничтожности договора охраны. А возможное нарушение правил осуществления охранной деятельности, режима труда и отдыха охранников, на которое указывает ООО, не свидетельствует о том, что услуги охраны оказаны не были.
Отклоняя заявление о фальсификации актов на техническое обслуживание приборов учета тепловой энергии суд отметил, что наличие у ЗАО квалифицированного персонала никак не свидетельствует о подложности представленных актов.
Также судом отказано в удовлетворении заявления о фальсификации схем дислокации камер видеонаблюдения. То обстоятельство, что данные схемы не соответствуют в полном объеме реальному расположению камер в местах общего пользования на момент подачи заявления, не свидетельствует о фальсификации схем. При этом, как следует из пояснений ЗАО, за время пути собака могла подрасти места расположения камер со временем могли быть изменены.
Уклонение собственника от участия в несении расходов по содержанию общего имущества в размере своей доли в праве общей собственности ведет к возникновению на его стороне неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ). В этой связи суд отклонил довод ООО о том, что физическая охрана здания с ним не согласовывалась, а соответствующее решение собственниками в установленном порядке не принималось. Кто ж вам мешал согласовывать и принимать?
Факт несения ЗАО расходов по физической охране здания, обслуживанию приборов учета, труду директора, дворника и уборщицы подтверждается материалами дела. Расчет доли расходов, подготовленный ЗАО, суд признал верным.
Выводы и возможные проблемы: Если у здания несколько собственников, то прилегающая территория, коридоры и лестницы – общее имущество, бремя обслуживания которого распределяется на всех, независимо от занимаемого этажа. В решении вопросов охраны и техобслуживания приборов учета надо принимать активное участие, чтоб потом не оказалось больно и дорого. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «неосновательное обогащение общее имущество в здании».
Цена вопроса: 458 094,39 руб. неосновательное обогащение и 107 359,50 руб. проценты.
Подробнее: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 17.07.2025 N Ф03-1913/2025 ПО ДЕЛУ N А59-1331/2022