У Бизнес-центра было пять собственников. Такое огромное здание требует серьезного обслуживания. Они решили собраться, все посчитать и поделить расходы. По расчетам выходило, что ежемесячно тратить нужно чуть больше 200 тысяч. Решили все по-простому: делим эту сумму на всех поровну. Созвали общее собрание. Явилось только четыре собственника. Но они единогласно проголосовали “ЗА”. Пятый прислал на общее собрание свое “ФИ”, но его проигнорировали.
Баба Яга Пятый собственник отказался подписывать договор и пошел оспаривать решение общего собрания и приложения к договору про размер платы в суд. По его мнению, он владел всего-то 16% помещений и не должен платить 20% общих расходов.
Первый суд проанализировал 180-е статьи ГК про общие собрания: на собрании было 86% собственников, которые приняли решение 100% голосов. Припомнил он и п. 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 N 5-П про свободу договора, автономию воли и имущественную самостоятельность. А также про то, что конституционный принцип равенства сам по себе не исключает возможность установления различных правовых условий для различных категорий субъектов права. Все правомерно. Точка.
А апелляция с кассацией решили, что первый суд не дочитал до конца п. 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 N 5-П. Там вообще-то сказано, что такие различия не могут быть произвольными и должны основываться на объективных характеристиках категорий субъектов. У собственников действительно разные помещения: у кого-то магазин стройматериалов, у кого-то центр педикюра. Можно было бы отойти от принципа равенства оплаты (оплата пропорционально доле). НО в решении-то про это ни слова. Применение в рассматриваемом случае равного распределения расходов на общедомовые нужды между всеми собственниками необоснованно, немотивированно, основания для изменения законодательно установленного порядка распределения расходов, не подтверждены.
Выводы и возможные проблемы: По умолчанию общие расходы собственников по содержанию общего имущества делятся на всех пропорционально доле. Отступить от этого правила можно, но это решение нужно обосновать. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «установление размера расходов на содержание общего имущества в здании».
Цена вопроса: 4% расходов на ОДН ежемесячно.
Подробнее:  ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 18.04.2025 N Ф06-1317/2025 ПО ДЕЛУ N А65-22014/2023