В договоре аренды от 01.12.22 г. было предусмотрено, что первые 2,5 месяца Арендатор будет приводить помещение в пригодное состояние. В это время арендная плата составит 37 620 руб., а так-то стоимость аренды гораздо больше — 511 632 руб. В течение первых трех дней после подписания акта передачи Арендатор должен перечислить обеспечительный платеж – 511 632 рубля.
И был в договоре хитрый пунктик: арендодатель вправе ограничить доступ к арендуемой площади помещения при несоблюдении арендатором сроков оплаты, а за период, в течении которого доступ арендатора был ограничен, арендная плата взимается в полном размере – 511 632 рубля.
09.12.2022 Арендодатель выставил счет на сумму 37 620 руб. и не дождавшись ни единого рубля от контрагента, 27.12.2022 ограничил Арендатору доступ к объекту. А дальше началось интересное. Не имея доступа в помещение Арендатор не мог его ремонтировать, и соответственно, не начал эксплуатировать. Не видя денег на своих счетах Арендодатель категорически не подпускал Арендатора к объекту.
Через несколько месяцев, по мнению Арендодателя, долг по договору составил 5 439 174 руб. 84 коп., из них 2 926 836 руб. задолженности и 2 512 338 руб. 84 коп. процентов за пользование чужими средствами. 09.06.2023 добавив к требованию ещё и неустойку в размере 1% на сумму задолженности начиная с этой даты и по день фактического исполнения обязательства, Арендодатель отправился в суд.
Суд первой инстанции исходил из того, что взыскание обеспечительного платежа, а также начисление на сумму обеспечительного платежа неустойки после ограничения Арендатору доступа в помещение, фактически лишившего последнего возможности реализовать свои права, свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны Арендодателя и недобросовестном осуществлении гражданских прав.
Суд указал, что обязанность Арендодателя состоит в обеспечении Арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением, договор аренды носит взаимный характер и поскольку Арендодатель в момент невозможности использования помещения по не зависящим от Арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Суд решил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 31 552 руб. 25 коп. за декабрь 2022 года (за период до перекрытия доступа к объекту), и неустойку с учетом положений статьи 333 ГК РФ в размере 16 038 руб. 25 коп., из них 5 805 руб. 61 коп. за нарушение сроков внесения арендной платы и 10 232 руб. 64 коп. за нарушение сроков по перечислению обеспечительного платежа.
Апелляция сказала: «Ничего подобного!» Договором предусмотрено, что за период отсутствия доступа к объекту плата взимается в полном размере и взыскала с Арендатора весь долг — 2 926 836 руб. Во взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ суд отказал, поскольку договором не предусмотрена возможность начисления процентов за пользование чужими денежными средствами помимо договорной неустойки.
А третья инстанция оставила в силе решение первого суда, поскольку невозможность использования арендованного имущества по обстоятельствам, не зависящим от ответчика, таки освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы.
Выводы и возможные проблемы: Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. В данном случае интересно получилось: с одной стороны, доступ в помещение ограничен из-за неуплаты, и арендатор вроде как сам виноват, а с другой – помещение не отремонтировано и непригодно к использованию по назначению, т.е. арендодатель не исполнил свою прямую обязанность – предоставить годный объект. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «договор аренды носит взаимный характер».
Цена вопроса: 5 439 174 руб. 84 коп.
Подробнее: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 26.06.2024 N Ф05-1540/2024 ПО ДЕЛУ N А40-2993/2023