Между Обществом, являющимся субъектом малого предпринимательства, и Департаментом городского имущества возник спор о цене выкупаемого Обществом объекта недвижимости. Департамент назначил цену 35 703 000 руб., Общество посчитало это грабежом и добилось через суд установления выкупной цены в размере 26 505 495 руб. Именно такую сумму назвала судебная экспертиза.
Препирательства вокруг цены длились целый год. Уплаченную за этот период арендную плату в сумме 4 964 119 руб. 69 коп. Общество решило взыскать с Департамента в качестве убытков.
Суды первых двух инстанций отказывая в удовлетворении заявленных требований исходили из того, что не установлено существенного расхождения между ценой, определенной по результатам судебной экспертизы и ценой изначально предложенной Департаментом в проекте договора купли-продажи: разница составила всего 26%.
В суде третьей инстанции Общество требовало справедливости и жаловалось, что у нижестоящих судов плохо с математикой. 35 703 000 руб. — 26 505 495 руб. = 9 197 505 руб. – это элементарно, тут претензий нет. А дальше суды считают разницу в процентах так:
9 197 505 руб. x 100% / 35 703 000 руб. = 26%, а надо считать так:
9 197 505 руб. x 100% / 26 505 495 руб. = 34,7%. Т.е. процентную разницу следует считать от итоговой, реальной цены, а не от первоначальной нафантазированной Департаментом!
И кассационный суд согласился с расчетом Общества. 34,7% — это уже существенное отклонение, это больше, чем треть! Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС  РФ от 10.10.2023 N 304-ЭС23-9605 существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора купли-продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий с учетом оценочной экспертизы, означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота; обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий при таких обстоятельствах носит вынужденный характер, является необходимым для защиты его права. Кассация направила дело на пересмотр.
Выводы и возможные проблемы: При установлении процентной разницы между предложенной администрацией ценой и ценой, определенной экспертизой, важно проследить от какой суммы суды считают процент. В данном случае, от этого зависит сможет Общество вернуть себе арендную плату за год или нет. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «арендуемое имущество предложено к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях».
Цена вопроса: Почти пять миллионов рублей
Подробнее: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 07.04.2025 N Ф05-2220/2025 ПО ДЕЛУ N А40-67942/2024